Процедура регистрации договора аренды нежилых помещений

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения:

В соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заключение договора аренды нежилых помещений обязует к обязательной государственной регистрации. Эта регистрация осуществляется в соответствии с правилами и условиями, установленными законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды нежилого помещения заключается на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после такой регистрации.

По пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае стороны могут односторонне отказаться от договора, предупредив друг друга за один месяц (или три месяца, если арендовано недвижимое имущество). Правила о государственной регистрации договоров аренды применяются только к договорам, заключенным на срок не менее одного года, и не затрагивают договоры на неопределенный срок, так как последние не требуют регистрации.

Для регистрации договора аренды помещения, это действие фиксируется как обременение прав арендодателя по этому помещению. Однако государственная регистрация договора аренды возможна лишь в случае наличия у арендодателя надлежаще зарегистрированного права на это помещение.

Согласно требованиям закона, договор аренды должен включать информацию, позволяющую однозначно определить объект аренды. Размер арендной платы должен быть определен в договоре аренды нежилых помещений.

Согласно ГК РФ, изменение и расторжение договора аренды нежилых помещений возможны по соглашению сторон, если это не запрещено законом или договором. Однако, по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной.

Для процедуры государственной регистрации договора аренды нежилых помещений требуется подготовить пакет документов.

Список документов для регистрации зависит от статуса участников – индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Для получения точного перечня документов обратитесь в Многофункциональный центр (МФЦ) вашего региона. Связь с МФЦ является ключевым этапом в сборе необходимых бумаг. В интернете нет универсального списка документов для конкретных сделок.

Заявление о регистрации договора, договор аренды с актом передачи, паспорт заявителя и документ об уплате госпошлины – это стандартные документы для регистрации, независимо от статуса участника.

Заявитель, будь то арендатор или арендодатель, подает документы на регистрацию.

При этом, заявитель оплачивает государственную пошлину: 2 000 рублей для ИП и 22 000 рублей для юридических лиц. Расходы на пошлину могут стать спорными. Чтобы избежать конфликта, рекомендуется заранее уточнить в договоре аренды, кто несет эти расходы, либо поделить их поровну.

Подготовьте документацию для аренды, включая договор и акт передачи

Для проведения регистрации договора аренды требуется составить договор аренды и соответствующий акт передачи. Эти два документа объединяются в один на бумаге и подписываются обеими сторонами.

В случае, если арендуется не всё помещение, а только его часть, необходимо подготовить технический план.

Договор аренды

В договоре аренды детально описывается сдаваемое в аренду помещение, и указывается его кадастровый номер.

Акт передачи

Акт передачи следует подписывать только после тщательного осмотра помещения. Если вы обнаружите какие-либо дефекты, требуйте, чтобы арендодатель их устранил. Подписав акт, вы лишаете себя права на претензии, связанные с повреждениями розеток или утечками воды.

Технический план

В случае аренды объекта недвижимости на длительный срок, объект должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы не смогут провести регистрацию аренды.

Обычно в реестре фиксируется весь объект целиком, например, офисное здание общей площадью 500 квадратных метров. Но отдельные его части, такие как отдельные кабинеты, не всегда имеют отдельные кадастровые номера и, следовательно, не учтены в реестре. В таком случае, перед регистрацией аренды конкретной части здания, её нужно добавить в реестр. Это требование предписано в пункте 5 статьи 44 Закона о регистрации недвижимости.

Для этого следует пригласить кадастрового инженера, который разработает технический план. Профессионала можно найти через интернет. Главное — удостовериться, что его аттестат действителен и включен в Реестр кадастровых инженеров.

После подготовки технического плана, его следует предоставить вместе с остальными документами для регистрации в Росреестре.

Для этой цели можно пригласить кадастрового инженера, который разработает технический план. Специалиста можно найти в сети. Главное – убедиться, что его аттестат действителен и занесен в Реестр кадастровых инженеров.

После подготовки технического плана, его следует предоставить вместе с другими документами для регистрации в Росреестр.

Список документов для всех:

• Заявление о регистрации договора, которое будет составлено специалистом МФЦ при подаче.
• Три экземпляра оригинала договора аренды с актом передачи.
• Паспорт заявителя.
• Документ об уплате госпошлины, который оплачивает заявитель. ИП могут внести оплату наличными через терминал или расчетный счет, в то время как юридические лица только через банковский счет.

Список документов для юридических лиц:

• Протокол о назначении директора, если директор участвует в сделке от лица юридического лица.
• Нотариальная доверенность на представителя с подписью директора и печатью, если на сделке представитель отличный от директора.
• Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН, если Росреестр не может получить информацию о юридическом лице через запрос между органами.
• Протокол об одобрении крупной сделки, если оплата за аренду на весь срок превышает 25% активов компании. Также может потребоваться справка о некрупности сделки.
• Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью, если уставом компании это обязательно. Также может потребоваться справка о том, что сделка не является заинтересованной для компании.

Список документов для индивидуальных предпринимателей:

• Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду, если недвижимость была приобретена в браке. Также можно предоставить брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Список документов для представителя:

• Нотариальная доверенность на представителя, если на сделке от ИП или физического лица участвует другое лицо, например, риэлтор.

Список документов для помещения, находящегося в залоге:

• Письменное согласие банка на аренду помещения, если оно находится под ипотекой или в залоге у банка.

Обязательно учтите: все документы должны быть предоставлены в оригинале или нотариальной копии.

Подготовьте документы для регистрации

Вы можете предоставить документы для регистрации лично в МФЦ вашего региона или отправить их непосредственно в Росреестр через почту или через сайт.

В МФЦ:

• Запишитесь на прием в МФЦ заранее. В назначенное время предоставьте специалисту пакет документов и получите расписку с номером обращения и предполагаемой датой завершения регистрации. С помощью номера можно отслеживать статус документов в МФЦ.

Через почту:

• Отправьте документы в Росреестр почтой с описью вложения. Заявление и документы должны быть ноториально заверены. 

 C помощью сайта:

• Через сайт Росреестра можно подать документы, если у всех участников есть электронная подпись.

Срок регистрации договора аренды составляет до 9 рабочих дней. Если приложен технический план, срок увеличивается на 5 дней.

За этот период регистраторы проверяют документы и проводят экспертизу сделки.

Возможные проблемы:

• Если в договоре аренды есть исправления от руки или представитель участвует в сделке, но собственник запрещает регистрацию без его участия, документы могут быть возвращены заявителю в соответствии со статьей 25 Закона о регистрации недвижимости.
• Регистрация может быть приостановлена до 3 месяцев, если возникают сомнения в правах на аренду. Например, если на помещение наложен арест или отсутствует согласие банка. Заявителю предоставляется возможность предоставить недостающие документы в соответствии со статьей 26 Закона о регистрации недвижимости.
• Росреестр может отказать в регистрации, если в течение трех месяцев заявитель не предоставил недостающие документы согласно статье 27 Закона о регистрации недвижимости.

Росреестр уведомляет о приостановке регистрации, возврате заявления и отказе. Иногда специалисты связываются с заявителем по телефону или отправляют сообщение SMS для оперативного уведомления о проблеме с договором.

При соблюдении всех норм и правил регистрации, регистраторы заносят информацию о обременении и фиксируют регистрацию договора в Едином государственном реестре недвижимости. После чего вы получаете выписку из ЕГРН и экземпляры договора.

Если вы не готовы или у Вас нет времени, чтобы заниматься подготовкой всех документов, вы можете обратиться в нашу юридическую компанию и мы сами проведем все операции по регистрации, а вы сможете заняться делами, которые важны для Вас значительно больше!